Ce ne parla Virginia Martinelli, Interior Designer e Property Manager con case vacanza dislocate in tutta Italia (www.virginiamartinelli.com).
“Il 2023 ha segnato una svolta importante per il mondo degli affitti brevi, e se in alcune regioni il cambiamento è stato più sentito di altre, è anche vero che la direzione del governo sottolinea la volontà di incentivare maggiormente ogni privato verso una scelta orientata all’imprenditorialità e alla professionalizzazione di un settore ancora poco regolamentato.
In Italia, infatti, la legislazione e la burocrazia mancano di chiarezza e spesso il proprietario che decide di mettere a reddito il proprio immobile, si ritrova disorientato e sopraffatto dalle molteplici informazioni presenti online.
Spesso neanche tra i professionisti si riesce a trovare chiarezza e coerenza sulle norme che riguardano il mondo “affitti brevi”.
Nonostante ad oggi la maggior parte delle persone sia ormai consapevole della possibilità di operare senza partita iva fino a 4 immobili o che il subaffitto sia legale, sembrano persistere molti dubbi, oberati dalla nuova strada che si apre con l’inizio del 2024.”
Continua Martinelli
“Come sempre i grandi meccanismi che si innescano in un determinato campo, non sono altro che proiezioni di realtà più piccole, e così un colosso nel settore del turismo come Airbnb diventa esempio di un quadro più complesso e controverso.
L’OTA (online travel agency) infatti, nel 2023 è stata accusata di non aver pagato le tasse sui soldi incassati dagli host iscritti al portale, ricevendo una multa di 779 milioni di euro dalla Procura di Milano.
Dal 2024 Airbnb dovrà trattenere, quindi, una quota del 21% dalle prenotazioni ricevute dagli host e riversarla all’Agenzia delle Entrate come “sostituto d’imposta”. Questa fungerà da cedolare secca per i privati o da ritenuta di acconto per chi opterà per il sistema a scaglioni IRPEF o è proprietario di più di un immobile.
Gli unici esenti dalla ritenuta da parte delle piattaforme saranno i professionisti, iscritti sulle OTA tramite partita iva.
Altri provvedimenti come l’aggiunta di un codice identificativo nazionale (CIN), che andrà a sostituire il codice regionale (CIR) o l’obbligatorietà di possedere all’interno delle proprie strutture rilevatori di monossido di carbonio e di fumo, nonché estintori, vanno ad aggiungersi ad un aumento della cedolare secca dal 21% al 26% dal secondo immobile destinato al turismo e ad altri provvedimenti che si distinguono non solo a livello regionale, ma anche a livello comunale: basti pensare al caso Firenze con le limitazioni degli affitti brevi in zona UNESCO, o all’antecedente caso Venezia.
Le manovre del 2024, tuttavia, non sono state le prime a direzionare il mondo del turismo verso una sempre maggiore omologazione tra privato e impresa (nonché tra le varie regioni italiane) in ambito di normative, ma è da ricordare infatti che già dall’anno scorso le OTA sono state obbligate a fornire vari dati al fisco, tra cui partita iva (o codice fiscale per i privati), CIR, visura catastale e APE.”
Conclude Martinelli
“Con l’aumento delle locazioni turistiche sono aumentati dubbi e concorrenza tra host, e allo stesso modo anche le aspettative da parte degli ospiti.
È così che si è consolidata la figura del “Property Manager” (gestore di proprietà), il quale acquista un ruolo chiave per poter avviare una nuova attività in regola, rimanendo costantemente aggiornato sui cambi di direzione da parte del governo, ma anche da parte delle varie piattaforme.
Non dimentichiamoci infatti, che ogni OTA ha un proprio algoritmo, il quale può privilegiare o penalizzare un annuncio rispetto ad un altro.
“Cosa è importante al giorno d’oggi per differenziarsi? Le strategie di ieri sono ancora valide?
Quali sono i margini di guadagno e dove è meglio investire? Cosa si aspetta un ospite dalla mia struttura?”
Queste e molte altre domande sono le basi di partenza per un percorso professionale con i più bassi margini di rischio e i più alti margini di guadagno, fondati su una coerenza che guarda verso un mondo in continuo cambiamento.”
